2020年上半年疫情影响下房地产市场

导语2020年上半年，疫情影响下房地产市场一度全面停摆，后随着全国楼市逐步复工复产，城市积压需求与新增需求的持续释放下销售指标直线回升；不同能级城市行情相对独立，城市间分化也愈演愈烈。

西南区域虽也曾按下暂停键，但房地产市场依旧坚挺，到目前已恢复至去年同期水平甚至更高；这得益于西部大开发、一带一路等重要战略，且在新一轮的高铁、产业规划中，人口流动、聚集能力持续增强，城市地位愈发提升，为房地产市场发展提供了良好的支撑。

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市场特征

01、疫情突击致供销萎缩，但西南市场韧性强，依旧坚挺，份额持续提升

2020年1-6月西南区域商品住宅供应面积1412万㎡，同比下降21%，成交面积1433万㎡，同比下降26%，整体受疫情发展下，购房需求被抑制、人口流动降低、售楼处关闭，多方面因素共同导致成交规模萎缩明显；

从月度走势来看，整体呈现先降后升再走稳趋势，2月疫情在全国范围内爆发，市场供销机会归零，3月以来房企加速推货，供应逐步放量，成交大幅反弹，4月供应实现同比回正，成交持续发力，5、6月楼市基本与去年同期持平，足以见证西南房地产V形反转韧性强，具有可持续性发展特征。

但是，受益于区域政策宽松和城市发展提速，城市虹吸效应显著，源源不断的人口涌入刺激了刚需和改善需求的持续释放；同时区域城市的房价收入比相对东南沿海城市而言更低，居民购房压力相对较小；区域成为近几年房企重仓之地，同带来了规模及价格的进一步提升。

根据国家统计局数据显示，2020年1-5月西南区域销量达8865万方，虽较去年同期缩水，但在全国市场中占有率继续攀升至18.2%，近5年区域商品房全国市场占有率呈持续上升，整体市场韧性较强，成交占比依旧保持稳中有增态势。

02、区域内部分化，贵阳以价换量，逆风翻盘

疫情在影响整体成交走势的同时，也在加剧和重构着城市间分化格局。正是由于受疫情影响程度、疫后地方政府政策扶植力度、房企应对措施以及城市特性等差异的存在，疫后各地市场恢复速度、走势迥异、出现分化；

贵阳市场热度不降反增，逆风翻盘，虽然成交量相对较少，仅290万㎡左右，但同比增长19%，2019年被压制的需求再度释放。反观，重庆、昆明则出现不同程度下跌，其中重庆主城上半年成交量768万方，同比降低37%，跌幅居首；而昆明成交375万㎡，同比降低18%，相比较之下处于疫情下的正常波动。

量价同比来看，贵阳当前成交虽然好于去年同期，但更多的是依赖“降价”换得，后续发展可持续性不强；

回顾来看，从2019年起市场进入盘整期，客户观望情绪浓厚，需求持续不足，供需不平衡致库存持续叠加，市场在2019年3月份左右已然进入以价博量的粗放式竞争，预计未来区位及配套优势较弱的远郊区项目将更加艰巨，价格将会出现进一步下滑。

03、疫后恢复力度不一，昆明率先进入恢复期，重庆落差最大

为了保障房地产市场平稳健康发展，西南各城市亦“因城施策”，以应对疫情带来的打击。

从恢复速度来看，昆明住宅成交在第4、5周降至最低点，第6周开始恢复，速度最为迅速。其原因一方面是云南地处中国最西南边缘，疫情发展相对较弱，购房需求抑制相对客观；另一方面得益于房企春节前的成功锁客，成功将线下客户转换为后期线上成交；

而重庆、贵阳楼市复苏动力相对不足，重庆沉寂至第8周市场才慢慢恢复，之后一直呈现波动式增长，仅有几周恢复至去年同期水平，整体处于偏低状态。

3月后，各地市场均逐渐开始回血，但恢复程度却不尽相同，“分化”依旧是上半年楼市的关键词；

重庆城市市场规模较大，受疫情影响落差最大。2月疫情影响下，成交环比降低94%，跌幅最为显著，但3月疫情缓解后，房企加紧供货弥补疫情造成的供应缺口，需求开始释放，成交环比增幅破20倍；

贵阳2019年进入市场调整冷却期，规模大幅萎缩，整体基数较低，数据上看跌幅相对最小，城市后劲较足，恢复力较好，3月环比增幅462%，同比反超去年，但受购买力所限，加之棚改货币化安置的收紧，短期需求消耗后，成交依旧逐渐疲软，近期市场出现波动；

昆明市场需求平稳释放，逐月持续回暖，成交占比依旧保持稳中有增态势。

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企业格局

尽管疫情市场造成波动，对房企整体的销售、交付、结算等各方面的经营节奏都造成了较大的影响，但自3月以来，各大房企供货节奏及营销去化力度加码，紧抓二季度窗口期，优秀房企销售仍较交出较好成绩。

01、各梯队门槛全线下滑，龙头房企相对坚挺

在行业增速放缓、叠加疫情影响之下，各梯队销售金额入榜门槛均呈现不同幅度下滑；

其中门槛下降幅度最大的为TOP10，同比去年同期下降62%，入榜门槛跌至50.3亿元，其次是TOP15、TOP20，市场大环境影响下中间层级房企业绩受影响明显，随着竞争的加剧中间层级房企未来卡位竞争将非常激烈，面临被反超危机；

而TOP5入榜门槛虽降，但在疫情下仍旧达到173.2亿元，远超其他梯队门槛，行业强者恒强格局犹在，寡头房企优势继续放大。

02、龙头房企相对坚挺，恒大、融创两分天下

TOP20房企两极分化严重，榜首房企上半年销售业绩244.2亿元，TOP20入榜门槛仅32.7亿元。

第一梯队：恒大深耕西南多年，今年疫情期间其线上营销新模式成功大卖，持续成为榜首；融创凭借重庆、云南的优异表现博得西南第二房企称号，西南两大文旅城成明星项目，支撑企业江湖地位，明年贵阳融创城将进一步发力，预计业绩将有进一步提升；

第二梯队：金科、碧桂园深耕西南多年，品牌影响力大，区域布局已成型，整体业绩表现可观，均超190亿；龙湖、俊发等本土房企以大本营为核心外拓发展，目前仍业绩主要靠单一城市区域带动，未来随着区域战略的提升将有更大成长；

第三、四梯队：整体差距较小，卡位竞争战相对激烈，部分新成立区域公司型房企逐步发力，单一型发展疲软态势，抗风险能力较弱，面临掉队风险。

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后市预测

当前楼市热度稳步恢复，结合“两会”政府工作报告明确提出稳住经济基本盘，集中精力抓好“六稳”、“六保”，中央、地方“纾困”政策不断，下半年房地产成交规模还会有一定的增长，而增速或将放缓，全年成交规模预期小幅微跌，刚需购买力不足将成为制约楼市成交增长的重要因素；同时，不同能级城市将依旧呈现出显著分化：

昆明成交热度仍有望延续，从数据层面看当前的成交基本已好于或者接近去年同期，随着下半年房企业绩冲刺在即，推盘量增加，购房需求仍有望平稳释放；

重庆市场恢复动力相对一般，因成交低迷，库存压力相对较大，即便地方政府出台刺激性政策，对于成交的促进作用也相对有限，后期走势需随时把控；

贵阳以价换量刺激了短期内购房需求的集中释放，短暂刺激了市场的热度，但是客户刚需化的倾向已经显现，房企的让利行为也不是长久之计，因而后期需求也存在难以为继的可能。

对于房企而言而言，当前市场仍处于恢复期，疫情对房企销售、交付、结算等多方面的影响仍未完全消除，不确定性尚存。年内“促销售、抓回款”仍是房企的重要目标，一方面要积极找销售窗口，另一方面要继续深化线上销售渠道，通过线上直播、线上营销，加快去化，促进回款。

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